Dos leyes alejan a la banca privada del segmento de los créditos hipotecarios, ahora dominado por el Biess

El sector venía experimentando desde 2009 un crecimiento sostenido de entre el 10% y 15%

Aunque no en los niveles de crecimiento de otros años, los constructores de viviendas tuvieron un buen año por la banca pública

Este año los préstamos hipotecarios del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) financiaron más la construcción de viviendas en Ecuador.

Si en el 2011, la participación de la entidad estatal era de un 50%, compartida con los préstamos de los bancos privados, este año la situación cambió.

De las 15 mil unidades habitacionales, que movieron más de $1 400 millones, el 60% recibió financiación de los préstamos hipotecarios del Biess, y el resto con los que otorgó el sistema bancario privado.

El Biess, hasta octubre, ha entregado $900 millones, mientras que los bancos privados $500 millones, pero estas cifras no reflejan aún los dos últimos meses, según datos de la Consultora Control Poderes de Guayaquil.

La variación de la participación de los grupos financieros comenzó con la aplicación, en el primer trimestre, con la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos (o Ley de Hipotecas) y luego, en noviembre, con la Ley de Redistribución del Gasto Social.

"Los entes financieros decidieron ceder terreno, cambiar sus operaciones en el plano de negocios, y todo por asuntos más bien políticos", sostuvo Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive).

El cambio, acotó, fue bastante notorio a partir del segundo trimestre de este año.

Y es que la Ley Hipotecaria plantea que en el caso de que una persona no pueda pagar un crédito por la compra de su primera vivienda o vehículo, sean esos bienes la única garantía para extinguir la deuda con la banca.

Eso ya ha provocado afectaciones. Raúl Rivera, por ejemplo, aún tiene carpetas archivadas con los trámites respectivos en espera de la aprobación de un crédito.

"Se han dado algunas variaciones en las exigencias para el crédito", dijo.

Según Jaime Rumbea, ahora los trámites para obtener un crédito hipotecario en la banca privada, duran hasta cinco meses; antes eran tres.

Eso empujó a que algunas entidades financieras privadas no quieran invertir en créditos hipotecarios, ni entrar en un negocio con nuevas reglas. Algo similar también dijo en su momento César Robalino, de la Asociación de Bancos Privados del Ecuador.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive) calcula que el grupo inmobiliario, que representa más del 20% de la construcción total de Ecuador, no crecerá a las tasas que venía experimentando por las nuevas leyes.

El sector venía experimentando desde 2009, un crecimiento sostenido de entre el 10% y 15%. Solo en 2010, el sector inmobiliario movió más de $1 150 millones.

Eso sin contar con los proyectos habitacionales levantados por el Ministerio de Vivienda, ni las que casas levantadas con arquitectos particulares ni las construidas de manera informal.

Según la Superintendencia de Compañías, en el país existen 23 mil sociedades que mueven el mercado inmobiliario, pero de acuerdo a la Asociación de Promotores Inmobiliarios, la práctica apenas representan 200 empresas a escala nacional.

En cuestión de precios promedios, el sector inmobiliario ha visto aquí la oportunidad de competir. En 2009, la oferta estaba concentrada en casas con precios superiores a los $60 mil, hoy eso cambio.

El 60% de las 15 mil viviendas construidas este año son de casas con precios que van desde los $30 mil.

Otra de las particularidades es que Quito capta el 40% del total de préstamos hipotecarios, le sigue Guayaquil.

En Guayaquil, la oferta de vivienda está concentrada en las unidades populares.

La construcción de viviendas de manera paralela ha dinamizado el empleo, se considera que este sector genera más de 500 mil plazas directas y cuenta con una incidencia urbana. (NMCH)



La seguridad y áreas verdes, fundamentales para clientes

Los precios por obra y metro cuadrado, espacios verdes o áreas sociales y la seguridad son los temas que primero revisan los clientes a la hora de acudir a una inmobiliaria.

"Hoy la gente quiere que sus hijos puedan jugar con tranquilidad, sin la preocupación de que algo malo les va a pasar", dijo Maritza Arguello, ejecutiva de bienes y raíces.

Las parejas jóvenes, según ella, son las más predispuestas a comprar casas.

Las áreas donde las inmobiliarias están generando mayor oferta son en Quito, por el sector de los valles; y en Guayaquil, en la vía a la Costa y por la T de Daule.

Asimismo, se sostiene que las casas más comercializadas son las que poseen un promedio de tres habitaciones.

Los promotores, en su mayoría, usan materiales importados, que al año significan cerca de $700 millones, rezan en registros del Banco Central del Ecuador.

Otra de las características del mercado, es que cada vez, especialmente en Quito, se está aprovecha más el suelo. Esto, según Jaime Rumbea, consiste en el negocio de propiedades verticales, condominios o departamentos.

Sin embargo, esta práctica todavía no encuentra sostenibilidad en la Costa y mucho de ello está relacionado con las costumbres y la cultura.

En 2013, el sector espera una caída de la demanda. Esto se daría principalmente para el primer trimestre.

Pasada esta etapa, las inmobiliarias están convencidas de que las ventas se acelerarán, pues, en carpeta existirían nuevos proyectos.

Muchos de estos, según los planes gubernamentales difundidos entre las inmobiliarias, estarían relacionados con las viviendas de tipo social, en diversas zonas urbanas y rurales de Ecuador.

Extraoficialmente, se calculan que la oferta sería de 35 mil viviendas. (NMCH)



Los precios de los materiales repuntaron

Los ecuatorianos que planificaron comprar su casa en 2012, se llevaron este año una sorpresa, especialmente a inicios del año.

La sorpresa fue por el incremento del material de construcción y también por el costo del metro cuadrado de las viviendas.

Solo en Guayas, según Apive, . el metro cuadrado de construcción de casas aumentó cerca del 4%.

"Pero solo fue al principio, hoy, al término de este el año, se cerrará con un promedio de 4,23%", sostuvo Jaime Rumbea.

Y tampoco tuvo relación con los precios de 2011, cuando todo aumentó casi un 7%, relacionado con la tasa de inflación anual registrada en el país, pero también por el alza salarial.